解读《定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案》

定南县2025年2月28日印发了《定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（定府办字〔2025〕6号），为方便各有关单位及群众了解掌握该方案，现将相关内容解读如下：

一、修订的背景和意义

为了公共事业发展的需要，加快推进岿美山足球小镇项目建设，着力改善困难群众住房条件，深度挖掘并合理开发利用岿美山矿区工人村独特风貌资源，全力擦亮定南‘足球新城，赛事胜地’名片，依法开展岿美山工人村东区农场区域附近的集体土地及地上房屋、其他附着物征收补偿工作，切实保障被征收人合法权益，结合项目实际，制定此方案。

二、修订依据和起草过程

为顺利推进岿美山足球小镇项目集体土地及地上房屋征收补偿安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《江西省征收土地管理办法》等相关法律法规和规范性文件的规定，由岿美山镇拟定并上报征收补偿方案修订稿，书面征求了县政府及县直相关部门意见和建议，组织有关部门对收补偿方案进行了论证，公布征收补偿方案并广泛征求社会公众意见，根据收集的意见、建议修改征补方案并公布修改情况，经合法性审查提交县政府批准同意2025年2月28日印发。

三、适用范围

本征收补偿方案适用于本项目在岿美山镇镇域范围内的国有土地上房屋的征收补偿活动。

四、征收补偿方案主要内容解释

（一）房屋合法性的认定

被征收房屋合法性，以房屋权属证书、房屋登记簿、建设用地规划许可证、建设用地批准书或者县政府其他有效合法批准文件等依据认定。未依法登记建筑的合法性，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定。

（二）房屋建筑面积的认定

被征收房屋建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房屋未经改建、拆除，房屋实际面积小于证载面积的，以实际的建筑面积给予补偿，房屋实际面积大于证载面积的，超出部分作为未依法登记的建筑；房屋经过改建或拆除的，以认定的合法建筑面积给予补偿。未依法登记的建筑，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定的合法建筑面积给予补偿。

（三）征收补偿标准

征收补偿标准主要参考我县类似项目及以下文件：《定南县人民政府办公室关于印发定南县房屋征收补偿安置实施办法（试行）的通知》（定府办字〔2022〕1号）、《定南县人民政府办公室关于印发定南县城市棚户区（城中村）改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案的通知》（定府办字〔2023〕43号）、《定南县城市棚户区（城中村）改造项目房票使用及核发结算实施办法》。

1.货币补偿价格标准

（1）被征收房屋价值的补偿。执行《定南县房屋征收补偿安置实施办法（试行）》规定的标准。国有土地上房屋（扣除地价368元/㎡后标准）：框架结构1268元/㎡、砖混结构1095元/㎡、砖木结构935元/㎡、土木结构765元/㎡。

征收个人合法住宅房屋，根据具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定的价值给予补偿。被征收房屋的价值，包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值、房屋室内普通装饰装修价值。

（2）室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（3）搬迁和临时安置补偿

执行《定南县房屋征收补偿安置实施办法（试行）》规定的标准。按照被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予补偿。

（4）签约弃房奖励

县城棚改的最新标准为860元/㎡，2020年岿美山工人村棚改的标准为900元/㎡，老城镇旅游基础设施项目（客家古城）的标准为400元/㎡。考虑到岿美山工人村房屋征收政策的延续性及群众的接收程度，本项目确定为600元/㎡。

在规定期限内（以房屋征收部门公布的时间为准，下同）签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予600元/㎡的签约弃房奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予签约弃房奖励。

（5）购房奖励

根据《定南县人民政府办公室关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（定府办字〔2024〕63号）文件精神，给予400-800元/㎡购房奖励。为引导被征收人选择产权调换，本项目确定对符合条件的被征收人给予400元/㎡购房奖励。

在规定期限内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，被征收人在签订征收补偿协议之日起12个月内，以本人或其配偶、直系亲属名义购买定南县城区内合法住宅、商铺、杂间或车库并提供网签备案房屋买卖合同的给予购房奖励。实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以上（含60%）比例的，按被征收合法主房建筑面积给予400元/㎡的购房奖励；实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以下（不含60%）比例的，按实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库建筑面积给予400元/㎡购房奖励，奖励计算面积最高不超过被征收合法主房建筑面积。

有下列情形之一的，不给予购房奖励：

①在规定期限内未签订征收补偿协议或未按时搬迁弃房的；

②未购买定南县城区内合法住宅、商铺、杂间或车库的；

③夫妻之间、直系亲属之间买卖房屋的。

2.房屋产权调换规定

被征收房屋与产权调换房屋实行等价值调换，由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋主要为县城源江路产权置换房和群贤路异地搬迁房。

被征收房屋价值、搬迁和临时安置补偿、签约弃房奖励均与货币补偿规定一样。

产权调换不享受购房奖励，参照县城棚改标准，实行产权调换奖励，对符合规定的给予1100元/㎡的产权调换奖励。所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%（含70%）以上比例的，按被征收合法主房建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励；所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%以下比例的，按所选产权调换房屋建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励。奖励面积最高不超过被征收合法主房建筑面积。

（四）征收款的支付

1.房屋征收补偿款的支付

（1）被征收人选择货币补偿方式的，实行房票安置。房票票面金额原则上与征收补偿款实际总金额一致。（参照《定南县城市棚户区（城中村）改造项目房票使用及核发结算实施办法》执行）。

（2）选择房屋产权调换方式的，支付补偿方式与全县其他项目一致，分三个阶段支付（结算）补偿款。

第一阶段，在被征收人签订征收补偿协议前结算被征收房屋补偿总价（不包含逾期交房临时安置补偿、停产停业损失补偿，下同）与产权调换房屋价值差价，被征收房屋补偿总价高于产权调换房屋价值的，超出部分差价由房屋征收部门在签订征收补偿协议后20个工作日内支付给被征收人。

第二阶段，产权调换房屋未在约定的交付期限内交付的，自逾期之日起按季度支付临时安置补偿费。

第三阶段，产权调换房屋价值高于被征收房屋补偿总价的，超出部分差价由被征收人在产权调换房屋交付前20个工作日内支付给房屋征收部门。

2.其他征收补偿款的支付

（1）被征收人选择货币补偿方式的，其他建（构）筑物、附属设施、附着物等征收补偿款计入房票发放。坟墓搬迁补偿、搬迁和临时安置费不计入房票金额，待计算补偿价格结果公示无异议后20个工作日内一次性支付。

（2）选择房屋产权调换方式的，其他建（构）筑物、附属设施、附着物等征收补偿款，待计算补偿价格结果公示无异议后20个工作日内一次性支付。

五、补偿案例：国有划拨土地上合法住宅房屋征收补偿计算方法

廖某经自然资源部门批准取得国有划拨住宅土地使用权100 m², 并经规划部门批准取得建房手续于2008年在该划拨土地上一次性建设了一栋占地100 m²、建筑面积300 m²的三层砖木房屋(有证、已精装修),在规定期限内签订征收补偿协议、弃房。假设被征收房屋评估价为935元/m² (房地一体评估),精装修评估价为60000元，生产生活设施补偿金额50000元，房屋征收补偿金额计算如下：

(一)选择货币补偿，在签订征收补偿协议后12个月内购买合法商品房建筑面积120 m² 、价值42万元，征收补偿、奖励明细如下：

(二)选择货币补偿，在签订征收补偿协议后12个月内购买合法商品房建筑面积60m²、价值21万元，征收补偿、奖励 明细如下：

(三）选择货币补偿，未购买合法商品房，征收补偿、奖励明细如下：

（四）选择产权调换，在签订征收补偿协议后12个月内选定了产权调换房屋，产权调换房屋总建筑面积220 m² (全部为住宅房屋), 征收补偿、奖励明细如下 ：

（五）选择产权调换，在签订征收补偿协议后12个月内选 定了产权调换房屋，产权调换房屋建筑面积120 m² (全部为住宅房屋),征收补偿、奖励明细如下：

六、其他事项

1.《定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案》仅适用于定南县岿美山足球小镇项目，方案中未涉及事项，由定南县岿美山足球小镇项目土地与房屋征收工作专班研究决定和解释。

2.本方案执行过程中，如法律、法规及政策有新规定的，按法律、法规及政策的新规定执行。

3.本解读未涉及事项，可进行电话咨询。

解读单位：定南县岿美山镇人民政府

解 读 人：赵顺科

咨询电话：0797-4247189